Viele Eigentümer:innen oder Investor:innen möchten den Grundriss eines Mehrfamilienhauses ändern – etwa, um größere Wohnungen zu schaffen, kleine Einheiten zusammenzulegen oder ungenutzte Flächen in Wohnraum umzuwandeln. Doch eine Grundrissänderung im Mehrfamilienhaus ist komplexer als im Einfamilienhaus: Sie betrifft meist die Statik, den Brandschutz und häufig auch baurechtliche Nutzungen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wann und wie Sie den Grundriss Ihres Mehrfamilienhauses verändern dürfen, welche Kosten entstehen und wie ArchiFix, Ihr digitales Architekturbüro, Sie dabei unterstützt.
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⚖️ Grundriss ändern im Mehrfamilienhaus – was erlaubt ist und was nicht
Ein Mehrfamilienhaus unterliegt besonderen baurechtlichen und technischen Anforderungen: Jede Wohneinheit ist in sich abgeschlossen, und tragende Bauteile sind meist zentral für die gesamte Gebäudestruktur. Zudem greifen Änderungen in bestehende Flucht- und Rettungswege, Brandschutzkonzepte oder Schallschutzmaßnahmen ein – Themen, die nur durch eine Architekt:innenplanung rechtssicher beurteilt werden können.
Typische genehmigungspflichtige Änderungen im Mehrfamilienhaus:
Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen
Entfernen oder Versetzen tragender Wände
Änderung der Nutzung (z. B. Gewerbeeinheit → Wohnung)
Schaffung zusätzlicher Bäder oder Küchen
Umbau von Dachgeschoss- oder Kellerflächen zu Wohnraum
Vergrößerung von Fensteröffnungen oder Balkonzugängen
Auch bei Bestandsgebäuden gilt: Jede strukturelle Änderung erfordert eine statische und brandschutztechnische Bewertung. Eine Architekt:in prüft, welche Wände tragend sind, welche Bauteile verändert werden dürfen und ob eine Genehmigungspflicht besteht.
💶 Grundrissänderung im Mehrfamilienhaus – mit diesen Kosten sollten Sie rechnen
Die Kosten hängen stark von der Anzahl der betroffenen Wohnungen, der Gebäudestruktur und dem Umfang der Maßnahme ab. Während kleine Anpassungen im Innenraum überschaubar sind, können größere Umstrukturierungen komplexe Planungen und Nachweise erfordern.
Maßnahme
Kosten (ca.)
Entfernen einer nichttragenden Wand
300 – 800 €
Entfernen einer tragenden Wand inkl. Statik
1.500 – 4.000 €
Zusammenlegung zweier Wohnungen
3.000 – 8.000 €
Komplette Grundrissneugestaltung pro Geschoss
ab 4.000 €
Genehmigungsplanung inkl. Bauantrag
ab 3.000 €
Die Planungskosten liegen je nach Größe und Komplexität zwischen 3.000 € und 10.000 €. Mit ArchiFix erhalten Sie bereits zu Beginn eine digitale, transparente Kostenschätzung, individuell auf Ihr Projekt abgestimmt.
🧱 Eigenleistung oder Fachplanung – was ist erlaubt?
In einem Mehrfamilienhaus sind Eingriffe deutlich sensibler als im Einfamilienhaus, da sie die Standsicherheit des gesamten Gebäudes und die Sicherheit anderer Parteien betreffen.
Anpassung von Fluchtwegen oder Brandschutzkonzepten
Erstellung des Bauantrags
Ein:e Architekt:in erstellt die rechtssichere Planung und koordiniert die statischen, brandschutz- und schallschutztechnischen Nachweise – die Voraussetzung für eine Genehmigung.
🧩 Warum Sie beim Grundriss ändern im Mehrfamilienhaus immer eine:n Architekt:in brauchen
Im Mehrfamilienhaus wirken viele bauliche, rechtliche und sicherheitsrelevante Faktoren zusammen. Ein:e Architekt:in sorgt dafür, dass:
die Statik des gesamten Gebäudes gewährleistet bleibt,
Flucht- und Rettungswege erhalten oder neu geplant werden,
Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz eingehalten werden,
die neue Aufteilung funktional, wirtschaftlich und genehmigungsfähig ist.
Mit ArchiFix, Ihrem Online-Architekturbüro für ganz Deutschland, läuft die gesamte Planung digital – ohne Vor-Ort-Termin, aber mit echter Architekt:innenleistung.
🏗️ So unterstützt Sie ArchiFix bei Ihrer Grundrissänderung
Unsere Architekt:innen begleiten Ihr Projekt vollständig digital – in den HOAI-Leistungsphasen 1–4:
1️⃣ Machbarkeitsanalyse: Prüfung von Statik, Brandschutz und rechtlichen Rahmenbedingungen 2️⃣ Entwurfsplanung: Entwicklung des neuen Grundrisses nach Ihren Vorstellungen 3️⃣ Genehmigungsplanung: Erstellung aller erforderlichen Bauantragsunterlagen 4️⃣ Digitale Bereitstellung: prüffähige Unterlagen für Ihre Bauaufsichtsbehörde
💡 Hinweis: ArchiFix bietet ausschließlich Planungsleistungen (Lph 1–4) – keine örtliche Bauleitung oder Bauüberwachung (Lph 6–8).
💶 Planung statt Risiko – Ihr Vorteil mit ArchiFix
Mit einer professionellen Planung vermeiden Sie teure Nachträge, Bauverzögerungen und rechtliche Probleme. Bereits ab ca. 1.200 € erhalten Sie bei ArchiFix eine rechtssichere, genehmigungsfähige Planung, individuell für Ihr Mehrfamilienhaus erstellt.
Ihre Vorteile:
digitale & transparente Projektabwicklung
klare Kostenstruktur
rechtssichere Planung – deutschlandweit
✅ Fazit: Grundriss ändern im Mehrfamilienhaus – mit ArchiFix sicher und digital geplant
Eine Grundrissänderung im Mehrfamilienhaus bietet enormes Potenzial: mehr Wohnraum, höhere Mieteinnahmen und bessere Raumnutzung. Doch ohne fachliche Planung ist das Risiko groß – von statischen Problemen bis zu fehlender Genehmigung.
Mit ArchiFix erhalten Sie die digitale, rechtssichere Lösung für Ihr Projekt – professionell, effizient und deutschlandweit.
👉 Sie möchten den Grundriss Ihres Mehrfamilienhauses professionell ändern lassen?
Eine Nutzungsänderung in Deutschland ist erforderlich, wenn Sie ein Gebäude oder eine Einheit anders nutzen möchten als ursprünglich genehmigt. Bei der Nutzungsänderung handelt es sich um einen Bauantrag, der bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden muss.
Dies ist auch dann notwendig, wenn Sie baulich nichts verändern. Es geht rein um die formelle Änderung der Nutzung.
Hintergrund einer Nutzungsänderung ist, dass unterschiedliche Nutzungen verschiedene Anforderungen an Sicherheit, Brandschutz, Stellplätze, Lärm oder Energieeffizienz haben können. Deshalb prüft das Bauamt im Rahmen eines Bauantrags, ob die neue Nutzung den rechtlichen Vorgaben entspricht und gegebenenfalls Anpassungen erforderlich sind.
+-Was sind typische Beispiele für eine Nutzungsänderung?
Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Raum für einen anderen Zweck genutzt wird, als ursprünglich vorgesehen. Typische Beispiele sind:
Büro oder Praxis in Wohnraum umwandeln
Wohnraum in Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb) / gewerbliche Nutzung
Lagerhalle in Büro oder Werkstatt
Einzelhandel in Gastronomie
Ein weiterer gängiger Fall ist die Eröffnung eines neuen Gewerbes, wenn zuvor eine andere Nutzung in den Räumlichkeiten genehmigt war. Zum Beispiel: War zuvor ein Nagelstudio genehmigt, ist für die Eröffnung eines Friseursalons ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich.
Wenn Sie unsicher sind, ob für Ihr Vorhaben eine Nutzungsänderung notwendig ist, können Sie beim örtlichen Bauordnungsamt Auskunft einholen.
+-Was passiert, wenn ich keine Nutzungsänderung beantrage?
Wenn Sie eine Nutzungsänderung ohne die erforderliche Genehmigung durchführen, können erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen drohen:
⚖️ Rechtliche Konsequenzen
Bußgelder: Das Betreiben einer nicht genehmigten Nutzung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit Bußgeldern bis zu 50.000 € geahndet werden. In besonders schweren Fällen sind sogar Bußgelder bis zu 250.000 € möglich.
Nutzungsuntersagung: Die zuständige Behörde kann die Nutzung untersagen, was bedeutet, dass Sie die betreffende Nutzung sofort einstellen müssen.
Räumung oder Rückbau: In schwerwiegenden Fällen kann die Behörde die Räumung oder den Rückbau der betroffenen baulichen Anlage anordnen.
🏠 Private Haftung
Als Betreiber oder Eigentümer haften Sie persönlich für die Folgen einer nicht genehmigten Nutzung.Dies kann zu erheblichen finanziellen Belastungen führen, insbesondere wenn Dritte durch die Nutzung geschädigt werden.
🛡️ Versicherungsfragen
Viele Versicherungen decken Schäden nicht ab, die im Rahmen einer nicht genehmigten Nutzung entstehen.Das bedeutet, dass Sie im Schadensfall auf den Kosten sitzen bleiben könnten.
✅ Empfehlung
Um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden, sollten Sie vor jeder Nutzungsänderung die erforderlichen Genehmigungen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einholen.Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen.
+-Welche Unterlagen muss ich hochladen?
Im Bauantragsvorgang werden Sie aufgefordert, die Planunterlagen des Gebäudes hochzuladen.
Zu den notwendigen Planunterlagen gehören:
Mindestens der Grundriss der Etage, in der die umzunutzende Einheit liegt
Mindestens ein Schnitt durch das Gebäude
Mindestens die Straßenansicht
Ein Lageplan kann ebenfalls hochgeladen werden, ist aber nicht zwingend erforderlich, damit wir den Antrag erstellen können.
Sollten Ihnen weitere Unterlagen vorliegen, z. B. aus alten Genehmigungen zum Objekt oder eine Flächenberechnung, können diese für uns sehr hilfreich sein und die Bearbeitung des Antrags beschleunigen.
+-Welche Angaben muss ich noch machen, damit meine Nutzungsänderung bearbeitet werden kann?
Damit wir Ihre Nutzungsänderung effizient bearbeiten können, benötigen wir folgende Angaben:
Geplante Nutzung: Bitte teilen Sie uns mit, welche Nutzung konkret geplant ist.
Bisher genehmigte Nutzung: Wir müssen wissen, welche Nutzung zuletzt offiziell genehmigt war.
Stellplatzsituation: Geben Sie bitte an, wie viele KFZ- und Fahrradstellplätze der umzunutzenden Einheit zugeordnet sind und wie die Stellplatzsituation auf dem Grundstück insgesamt aussieht.
Sollten aufgrund der Art der Nutzung oder rechtlicher Vorschriften weitere Informationen erforderlich sein, werden wir uns während der Bearbeitung direkt bei Ihnen melden.
+-Wie ermittele ich das richtige Paket für meine Nutzungsänderung?
Wir bieten aktuell Pakete für eine Nutzungsänderung zum Fixpreis an. Um herauszufinden, welches Paket für Sie das richtige ist, benötigen Sie die Angabe der Quadratmeterzahl der Einheit, die umgenutzt werden soll.
Unsere Pakete sind in vier Größenkategorien eingeteilt.
Einheiten über 300 m²: Bitte senden Sie uns in diesem Fall eine E-Mail-Anfrage für ein individuelles Angebot.
Bauliche Änderungen: Sollten für die neue Nutzung bauliche Änderungen geplant sein, die noch nicht in den Bestandsplänen enthalten sind und für den Antrag eingezeichnet werden müssen, wird auf den Fixpreis eine Pauschale für den Mehraufwand aufgeschlagen. Die Höhe der Pauschale ist für jedes Paket einzeln aufgeführt.
💡 Tipp: Prüfen Sie vorab die Größe Ihrer Einheit und geplante Änderungen, um das passende Paket auszuwählen und eine reibungslose Bearbeitung zu gewährleisten.
+-Welche baulichen Veränderungen kann ich begleitend zu meiner Nutzungsänderung durchführen?
Begleitend zu Ihrer Nutzungsänderung können Sie kleinere bauliche Maßnahmen durchführen, die für sich allein keinen Bauantrag erfordern. Dazu zählen beispielsweise:
Versetzen, Entfernen oder Erstellen von nicht tragenden Innenwänden
Austausch von Fenstern
Ändern von Türöffnungen
Wenn Sie solche Maßnahmen planen, setzen Sie bitte im Konfigurator das entsprechende Häkchen. Dafür wird eine kleine zusätzliche Pauschale fällig. Wir besprechen Ihre Vorstellungen anschließend persönlich mit Ihnen und ergänzen die Pläne so, dass alle baurechtlichen Vorschriften, z. B. Brandschutz und Fluchtwege, weiterhin eingehalten werden.
Hinweis: Bauliche Veränderungen, die selbst einer Genehmigung bedürfen, sind z. B.:
Anbauten
Errichtung von Gauben oder Balkonen
Eingriffe in statisch relevante Bauteile
Wenn Sie Maßnahmen in diesem Bereich planen, kontaktieren Sie uns bitte für ein individuelles Angebot per E-Mail.
+-Wo bekomme ich Pläne von meinem Gebäude her?
Als Eigentümer Ihrer Immobilie haben Sie mehrere Möglichkeiten, um die benötigten Pläne zu erhalten:
Prüfen Sie zunächst Ihre eigenen Unterlagen, ob Sie bereits eine Kopie des Grundrisses besitzen.
Alternativ können Sie beim Immobilienmakler, über den Sie die Immobilie gekauft haben, nachfragen, ob er Ihnen den Grundriss als PDF-Datei zur Verfügung stellen kann.
Wenn Sie die Immobilie selbst haben bauen lassen, wenden Sie sich an den Architekten, der das Gebäude geplant hat. Er kann Ihnen ebenfalls den Grundriss als PDF zuschicken.
Außerdem besteht die Möglichkeit, die Bauakte bei der Stadt einzusehen, um die notwendigen Unterlagen zu erhalten.
Disclaimer: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Alle Angaben sind ohne Gewähr. Vorschriften und Genehmigungsverfahren können sich je nach Bundesland und sogar je nach Gemeinde unterscheiden. Bitte wende dich im Zweifel an das zuständige Bauamt oder einen Fachanwalt.
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